Bytový dům si ve většině případů vystačí se dvěma dokumenty. PENB, průkaz energetické náročnosti budovy, potřebuje při prodeji nebo pronájmu bytu a po každé větší změně domu. Energetický posudek potřebuje jen tehdy, když žádá o podporu z programu Nová zelená úsporám, a tam vzniká společně s projektem jako takzvaný odborný posudek. Třetí dokument, energetický audit pro velké spotřebitele, se běžného společenství vlastníků netýká, i když ho někdo v nabídce doporučí.
V tomhle přehledu si projdeme, k čemu který dokument slouží, kdy je ze zákona povinný, kdo ho smí zpracovat a co si výbor připraví, aby energetický specialista nepočítal od stolu. Financování revitalizace a samotný postup žádosti rozepisujeme zvlášť v přehledu dotace a úvěr na revitalizaci bytového domu, tady jde o dokumenty a jejich rozdíly.
PENB: průkaz energetické náročnosti budovy
Průkaz zařadí celý dům do jedné ze sedmi tříd od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Třída se stanoví pro celkovou dodanou energii, pro primární energii z neobnovitelných zdrojů a pro průměrný součinitel prostupu tepla obálkou budovy. Právě ten poslední ukazatel výbor zajímá nejvíc, protože mluví o fasádě, střeše, oknech a stropech, tedy o tom, co revitalizace mění. Součástí průkazu je i protokol s bilancí tepelných toků, popisem obálky a technických systémů a soubor doporučených opatření. Obsah i grafickou podobu předepisuje vyhláška č. 264/2020 Sb. o energetické náročnosti budov.
Kdy ho bytový dům musí mít
Povinnost stanoví zákon č. 406/2000 Sb. o hospodaření energií v § 7a. SVJ nebo vlastník domu si průkaz opatří:
- při výstavbě nové budovy;
- při větší změně dokončené budovy, tedy když se mění víc než 25 % plochy obálky budovy, což zateplení fasády u bytového domu splní skoro vždy;
- při prodeji nebo pronájmu domu a při prodeji nebo pronájmu jednotky.
Průkaz platí 10 let ode dne vyhotovení, nebo do provedení větší změny dokončené budovy. Ztrácí platnost i při změně způsobu vytápění, chlazení nebo přípravy teplé vody. Výjimku mají mimo jiné budovy s energeticky vztažnou plochou pod 50 m², kulturní památky a budovy v památkové rezervaci.
Co SVJ dluží vlastníkovi, který prodává byt
Průkaz se zpracovává pro celý dům, ne pro byt, a opatřuje ho společenství. Vlastník jednotky si ho od SVJ vyžádá a společenství mu ho musí předat: do 30 dnů, když průkaz má, do 60 dnů, když si ho teprve nechává zpracovat. Vlastník pak průkaz nebo jeho kopii ukáže zájemci před podpisem smlouvy a předá mu ho nejpozději při podpisu. V inzerci uvádí třídu z průkazu. Když zprostředkovatel grafickou část nedostane, zapíše do inzerátu nejhorší třídu, což prodávajícímu nepomůže.
Pokud SVJ průkaz nepředá, zákon dává vlastníkovi náhradu: vyúčtování dodávek elektřiny, plynu a tepla pro jeho byt za uplynulé tři roky. Pro výbor z toho plyne jednoduchá rada. Jakmile se v domě začnou prodávat byty, průkaz zajistěte jednou pro celý dům a dejte ho do sdíleného archivu. Dům ho stejně bude potřebovat k žádosti o podporu.
Kdo může PENB vypracovat
Jen energetický specialista s oprávněním podle § 10 zákona, které uděluje Ministerstvo průmyslu a obchodu. Ministerstvo vede seznam energetických specialistů v systému ENEX, kde si vyhledáte specialisty podle kraje a druhu oprávnění: zvlášť pro průkaz, zvlášť pro energetické posudky. Zelená značka znamená platné oprávnění. Projektant bez tohoto oprávnění průkaz vystavit nesmí, i když zateplení sám navrhl, a průkaz pro žádost o podporu nesmí vystavit ani žadatel či vlastník domu.
Energetický posudek k dotaci: stav před a po
Energetický posudek dělá něco, co průkaz neumí: porovnává dům před opatřeními a po nich. Spočítá součinitele prostupu tepla jednotlivých konstrukcí, průměrný součinitel obálky, dodanou i primární energii pro stávající a navrhovaný stav a doloží, že navržené zateplení splní podmínky programu. Zákon ho SVJ neukládá, vyžaduje ho program, ze kterého dům chce čerpat.
Program Nová zelená úsporám mu v závazných pokynech pro bytové domy říká odborný posudek a u komplexního zateplení ho skládá ze dvou částí:
- Energetické hodnocení včetně PENB. Průkaz zapsaný v systému ENEX pro navrhovaný stav, výpočtové protokoly pro stávající stav, schéma systémové hranice obálky a u balkonů a lodžií posouzení tepelného mostu v desce.
- Projektová dokumentace. Situace, půdorysy podlaží, charakteristické řezy se skladbami konstrukcí obálky a u lodžiových desek řez detailem v měřítku nejméně 1:5.
Projektovou dokumentaci zpracuje osoba autorizovaná podle zákona č. 360/1992 Sb., průkaz energetický specialista. V praxi tedy posudek vzniká spolu s projektantem, ne vedle něj: projektant kreslí skladby a detaily, specialista je počítá. Když obě části dělají dva lidé, kteří se nepotkají, vyjde posudek na jinou tloušťku izolace, než jakou má výkres, a výbor to zjistí až při kontrole realizace.
U dílčího zateplení program připouští místo posudku renovační pas NZÚ s fotografiemi stávajícího stavu. U komplexní renovace požaduje obálku budovy po realizaci ve třídě C. Dvě věci z pokynů stojí za pozornost i pro výbor, který dotaci nevyřizuje sám: průkaz ani renovační pas nesmí vystavit žadatel či vlastník a odborný technický dozor nesmí mít smluvní vztah s dodavatelem stavby. Pro bytové domy má program v aktuálních pokynech podobu zvýhodněného úvěru s dotačním bonusem na byty domácností s nižšími příjmy, podklady k žádosti jsou ale stejné jako dřív.
Takhle vznikaly i naše vlastní akce. Na Orlické v Týně nad Vltavou šel dohromady projekt, povolení, foukaná izolace půdy, zateplení fasády a stropů sklepů a k tomu úvěr i podpora. Na Šobrově v Písku a na Míru 749 v Kaplici byly projekt a žádost o podporu jedna práce, takže skladby z výkresů a čísla v energetickém hodnocení seděly k sobě.
Třetí dokument: energetický audit, který SVJ nepotřebuje
Zákon zná ještě jeden dokument, energetický audit podle § 9: rozbor hospodaření energií u velkých spotřebitelů. Povinnost zpracovat ho má podnikatel nebo veřejný sektor, jehož průměrná roční spotřeba překročí limit spotřeby daný zákonem, a zpracovat ho smí jen energetický specialista s oprávněním pro posudky. Běžné společenství vlastníků, které spravuje jeden bytový dům, mezi tyto subjekty nepatří.
Přesto se stává, že výbor dostane nabídku na „energetický audit celého domu“ jako nutný první krok před revitalizací. Není nutný. Pro rozhodnutí o pořadí opatření stačí průkaz s doporučenými opatřeními, pro žádost o podporu odborný posudek. Když vám někdo nabízí energetický audit, zeptejte se, který předpis nebo program ho po vašem domě chce. Odpověď zpravidla nepřijde.
Jak PENB pomůže výboru s pořadím opatření
Průkaz obsahuje soubor doporučených opatření a u každého, kolik ubere z dodané energie. Výbor podle něj seřadí práce podle přínosu, ne podle toho, co je zrovna vidět. U panelových a zděných bytových domů v Jihočeském kraji vychází pořadí skoro vždy podobně:
| Konstrukce | Co průkaz typicky ukáže | Na co si dát pozor |
|---|---|---|
| Obvodový plášť | Největší plocha obálky, největší únik | Styčné spáry panelů a meziokenní vložky mívají jiný součinitel než plný panel |
| Střecha | Druhá největší položka, u ploché střechy často nejhorší stav | Atika a napojení na fasádu musí být v jednom projektu |
| Okna | Vysoká hodnota na malé ploše | Ostění bez izolace zhorší výsledek i po výměně oken |
| Stropy suterénu | Podceňovaná plocha, levná izolace | Rozvody a nízký strop omezí tloušťku, počítejte s tím v posudku |
| Strop pod půdou | U zděných domů často jediná nezateplená plocha | Foukaná izolace vyjde na hodnocení stejně jako desková |
Chyba, kterou na stavbách vídáme: průkaz počítaný od stolu bere skladbu podle typového podkladu a nepočítá s tím, co dům mezitím měnil. Na Šobrově v Písku byly meziokenní vložky nahrazené předezdívkami a stropy suterénu nezateplené, což typový podklad nezná. Proto specialistovi dejte skutečné skladby, ne katalogový list panelové soustavy. Co u zateplení panelového domu rozhoduje v detailech, rozebíráme v přehledu zateplení panelového domu.
Proč průkaz po zateplení aktualizovat
Po zateplení fasády a střechy původní průkaz neplatí, protože dům prošel větší změnou dokončené budovy. Dům tedy potřebuje nový průkaz tak jako tak. Pokud šel do revitalizace s podporou, má ho prakticky hotový: průkaz pro navrhovaný stav je součást odborného posudku, po realizaci se jen potvrdí, že stavba odpovídá návrhu.
Vlastníkům to pomůže při prodeji bytů. Dům, který se z třídy E dostal do C, to má v inzerci vidět, a kupující se ptá na náklady na teplo čím dál častěji. Výbor by proto měl mít nový průkaz v archivu domu hned po dokončení stavby a ne ho shánět, až první vlastník prodává.
Co si připravit pro energetického specialistu
Kvalita průkazu i posudku stojí na podkladech, které má specialista v ruce. Než se nám ozvete nebo než oslovíte specialistu sami, dejte dohromady:
- rok výstavby, typ domu (panelová soustava nebo zděný) a počet vchodů, podlaží a bytů;
- původní projektovou dokumentaci domu, pokud existuje, nebo alespoň půdorysy a řezy;
- skladby konstrukcí: co je ve stěnách, ve střeše, ve stropech suterénu a pod půdou, a co už dům zateplil nebo měnil, včetně roku;
- vyúčtování tepla a teplé vody za poslední tři roky za celý dům;
- výměry: plochu fasády, střechy, oken a vytápěnou podlahovou plochu, pokud ji máte;
- starší průkaz, pokud ho dům má, i když už neplatí;
- fotografie fasády, soklu, střechy, lodžií a suterénu.
Když skladby nikdo nezná, přijedeme, dům projdeme, sondou zjistíme, co ve stěně a ve stropě skutečně je, a zaměříme plochy. Prohlídka a zaměření jsou zdarma. Působíme v Českých Budějovicích, Táboře, Písku, Strakonicích, Kaplici, Českém Krumlově, Týně nad Vltavou a Bechyni.
Pokud váš dům chystá revitalizaci, nenechte průkaz, posudek a projekt vznikat u tří různých lidí. Naše projekční kancelář připraví projektovou dokumentaci včetně skladeb a detailů a energetické hodnocení k žádosti zajistíme ve stejném zadání, takže výkres a výpočet sedí k sobě. Celou žádost pak vedeme v rámci dotace na klíč od podání po závěrečné doložení realizace.
